固定利率房貸 省息優選

看了以下這篇報導，只能說：千金難買早知道，早知道就去買樂透囉~~
呵呵！

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利率走升 多家壽險公司推固定利率房貸 加上轉貸手續費 比指數型房貸划算

「早知道去年就辦固定利率房貸，利息還不到3%，現在利息隨便都不只這個水準。」物價、利率漲不停，房貸族不得不展開省息大作戰。壽險業者建議，新台幣利率可望持續走升的預期下，民眾只要找對低利的固定利率房貸商品，即便加上轉貸費用，轉貸還是比較划算。
看準房貸族的需求，多家壽險公司推出固定利率房貸商品，英國保誠人壽最近有七年固定3.25%方案，富邦人壽則有三年、五年、七年期固定利率3.4%至3.9%不等的房貸專案。
近期美國大幅降息，台灣是否可能跟進，成為房貸族關心的焦點。銀行業者分析，從半年前Fed首次降息，央行卻仍升息的動作看來，台灣央行「要走自己的路」是相當確定的，新台幣利率應該還是會維持緩升格局。
近幾年市場上指數型房貸大多採用「前低後高」階梯式計息，通常貸款前兩年利率較低，第三年開始就大幅加碼。隨著央行連續升息，目前指數型房貸利率大多已提高至3.5%至4.35%，政府優惠利率亦達3.51%。
目前市場上有大批房貸族已經過了低利優惠階段，對於利息支出增加最為敏感，成為最近轉貸詢問度最高的族群。保誠人壽放款部總監周寶麗表示，處於升息環境下，只要仔細比較固定利率房貸商品，轉貸還是有機會降低利息負擔。有別於目前銀行業者主推指數型房貸，多家壽險公司推出固定利率房貸，有意尋找低利房貸的民眾，不妨多多比較壽險公司商品。
以房貸500萬元為例，若辦理指數型房貸，首年利率3.5%，假設每年利率調升0.1%，三年下來，利息負擔約54萬元；若轉貸為3.25%固定利率房貸，則三年利息約48萬多元，再扣掉大約1萬元的轉貸成本，三年可省下4萬多元利息支出。
對於是否該轉貸，周寶麗建議，轉貸前應考量轉貸相關費用及未來利率調整方式，前者包括規費、估價費，另外應確認轉貸銀行是否加收額外的手續費及帳管費。
【2008-01-25/經濟日報/C2版/致富寶典】

減壓房貸 拿本金當投資本

前幾天的報紙中有一篇報導如下，筆者覺得乍看之下似乎很吸引人，但是其中有一點要注意。以報導中的案例來看，雖然在貸款期間，只需支付利息及部分本金，看似減輕了貸款人的壓力。但在20年後，必須一次償還所少還的本金；假若在這期間，貸款人真的如願得到了預期的獲利，那真的很值得高興；但如果投資失利，在失去了投資本金之餘，別忘了你還欠銀行一大筆錢呢！屆時銀行所再次商談的利息就不會像原本房貸的利息那麼低，而且銀行光賺利息錢可就夠了~~比較實際的還是要做好還款計畫，依照計畫按時歸還，別隨波逐流~~

貸款人不得不慎啊！

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只需先付利息及部分本金 到期一次還清 房貸戶可規劃理財

中央銀行連續升息，造成不少民眾房貸壓力愈趨沉重。為了讓資金不足民眾有購屋機會，繼過去百分百房貸後，銀行又推出房貸本金可暫時少還的「減壓」房貸，也就是讓房貸戶有機會把少還的本金先拿去投資，等到繳最後一期房貸時，再把剩餘本金一次還清。

舉例來說，一般房貸是20年分期攤還本金及利息，以貸款500萬為例，利率3.25%，每個月應還本息是28,360元。

不過現在有銀行推出「減壓」房貸，也就是在貸款的20年間，只需支付利息及部分本金，20年到期後再一次付清20%至50%的本金（依貸款者條件而定）。以貸款500萬元、期限20年、最後一次需償還50%本金（250萬）為例，房貸戶每個月要繳的本金加利息共為2萬951元，較一般房貸每月少還7, 409元，一年共可少還8萬8,908元。

財務顧問指出，這種類型的房貸，等於有250萬元的房貸本金寬限期達20年。如果房貸戶可以把每月省下來的7,409元拿去投資，以年報酬率8%為目標，那麼20年下來，這部分的資金可以滾到436萬元，超出未還的250萬元本金。銀行個金部主管指出，顧客如果有需要，其實每家銀行都可以與房貸戶協商出類似的還款方式，而且這類房貸方案中，原本要客戶最後一期一次償還的本金，有時甚至可以再繼續和銀行協商、分期攤還。

財務顧問指出，如果是經濟條件好的大戶，資金原本就很充足，不用擔心最後一期一次要清償數百萬元貸款，想購屋時就可以利用這種類型的房貸來節省所得稅，因為所得稅有一項列舉扣除額就是房貸利息扣除額。 另外，如果是有理財規畫的房貸戶，在貸款期間有能力把節省下來的本金拿去投資運用，賺取比房貸利息更高的報酬也很划算；最後就是有通貨膨脹考量的房貸戶，如果認為現在的250萬元，實際上會比20年後的250萬元來得多，也可以考慮選擇這類型的房貸。
【2008-01-22/經濟日報/C1版/財富管理】

53.87分…國人金融知識 平均不及格

底下這篇報導，相信應該有許多人都有看到了。
其實，就以筆者自身的例子來說，我也是從懵懵懂懂之間，了解了信用卡是怎麼一回事、瞭解房貸是怎麼一回事？但這些也都付出了一定的"學費"才學會的。所以筆者也很希望能夠讓我的朋友們不要重蹈覆轍，能夠從我的例子中得到一些經驗，至少可以少走一點冤枉路。

但反過來說，民眾的金融知識水準不及格到底是誰的責任呢？其實很難歸屬。代代相傳就沒有傳遞到這種訊息，而且也不是只有台灣才面臨到這種問題，全球其實都面臨了同樣的問題；政府機關真的能彌補一切嗎？家庭難道不需要付出一些應盡的義務嗎？學校也應該從教育的角度付出努力，還有金融單位亦然。每個環節都應該多做一些努力，畢竟未來是不可預期的，許多事情現在或許看來已經無解，但並不代表未來仍是無解。只要我們願意開始，願意為下一代多做一點，甚至是為自己未來的日子而努力，相信情況都會比不做努力來的好！



【聯合報╱記者陸倩瑤／台北報導】

金管會委託金融研訓院實地調查國民金融知識水準，15歲以上國民平均金融知識只有53.87分，而且普遍「知易行難」，投資理財經說得好，卻往往「光說不練」。

金管會昨天公布首次國民金融知識水準問卷調查結果，15歲以上國民平均金融知識只有53.87分，而且普遍有「知易行難」現象，民眾說得一口漂亮的投資理財經，卻往往「光說不練」。

這是國內第一次大規模實地調查國民金融知識水準，金管會委託金融研訓院辦理，調查對象是15歲以上的民眾，有效調查樣本3000分，全部調查已於去年底完成。

調查顯示國人平均金融知識不到60分，根本不及格。金管會發言人張秀蓮強調，這是國內首度金融知識調查，並沒有比較基礎，分數的高低不代表「好」或「壞」，但只要未達滿分（100分）就有進步的空間。

張秀蓮說，這項調查目的在了解國人金融知識水準，做為金管會施政參考，希望將經費與資源做最有效的運用；未來每兩年將普查一次。

問卷調查結果指出，金融知識最高的是「工作且已婚」群體，最低的是「高齡人口」，對於逐漸進入老年社會的台灣而言，高齡人口金融知識不足，不僅是警訊也是潛在社會危機。

另外，個人（家庭）所得愈高的人，金融知識得分愈高，全年所得50萬元以上的受訪者，金融知識得分平均超過60分，其中68萬元至124萬元階段成績最好達66.9分，年所得22萬元以下得分僅42.5分，凸顯貧富差距不僅在所得收入上，在對於金融市場認識與投資理財行為，相差一萬八千里。

本次問卷調查共分成金錢管理、儲蓄、信用管理、理財規畫、保險與風險預防、貸款管理、退休金規畫、投資管理與金融資訊等九個構面，做為衡量國民金融知識水準的指標，並分成「知識面」與「行為面」兩種成績。

結果九項指標中，「貸款管理」與「信用管理」得分都超過70分，分列第一、二名，金管會認為與前年卡債風暴有關，國人從雙卡事件中學到「教訓」，現金卡與信用卡風險成為國民常識；得分最低的是「金融資訊」許多受訪者連聯徵中心是什麼都不知道，政策宣導顯然不足。

年終獎金買厝 先想一想

【年終獎金買厝　時機正好】
房仲業者建議，就長期而言，都會地區的房地產仍具保值效果，如果能運用年終獎金展開購屋計畫，至少可以對抗通膨。信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，近十年全國消費者物價上揚9.1%，全台的平均房價漲34%，房價漲幅超過物價三倍以上，顯示房地產有保值的功能。【經濟日報】

又是新的一年的開始，這時上班族討論的話題，除了尾牙活動的抽奬獎品，另外就是可放入口袋的年終獎金，而年終獎金的話題也不免俗的又是熱門新聞。有些行業的年終獎金可是大豐收，2007年國際原物料屬大多頭行情，是塑化、鋼鐵及散裝航運的豐收年，保守估計，部分傳產業員工至少可以領到6個月以上年終；商仲業者甚至可以領到30個月。以月薪平均4萬來計算，大約可以領到24萬到上百萬不等。許多民眾一下子面臨一大筆的資金進入口袋，而在辛苦一年之後，當然免不了想要犒賞自己，有的人享受美食或是買個名牌包，也有人用來購買代步工具或是購屋置產。其中又以購屋置產所要花費的金額為最大，基本上有兩項主要的花費，那就是自備款和房貸。這兩項費用，可說是天秤的兩端。自備款多繳一些，房貸自然就付的輕鬆；但相對因為自備款繳出去，你手邊可用的資金就沒了。

年終獎金當作自備款？
以健康的財務狀況來看，自備款部分，應控制在總價的三成左右。簡單來看，就是將現有儲蓄總額扣除周轉金（含搬家費用及稅賦等）和修繕費（這筆費用可大可小，全依個人對裝潢需求程度的高低來支出），就是可運用的自備款。舉例來說：儲蓄總額有100萬，周轉金是10萬元，修繕費估計30萬，那麼可運用的自備款即為60萬元（100-10-30=60）。而在房貸支出方面，比重最好維持在月收入的三成左右，依此估算個人所能負擔的房貸能力。假設家庭月收入為7萬，每個月大約可負擔房貸支出為2.1萬（7*30%=2.1）。接著就要來看看可貸款金額總數，此一部份銀行會依照你所購買的地段、屋況及個人信用評比來做決定。目前房貸利率平均約為2.5﹪，貸款期限20年，參考銀行的房貸利率試算表，估算出可貸款金額約為近400萬元。最後，將自備款與貸款相加，即可得出你所能負擔的房價是多少。以上例來算那就是60萬+400萬=460萬，可買460萬左右房價的房屋。經過精算之後，就可衡量如果拿出一部份的年終獎金加入已準備好的自備款中，是否可以脫離無殼蝸牛生活？而年終獎金不多的人，也別覺得購置房產與自己無緣，只要每個月養成固定儲蓄的習慣，年終獎金不隨便花掉，做好規劃投入到購屋基金當中，三、五年內還是可以存夠購屋款。

在購買房子之前，自己也應該先做好功課，了解房子的用途。是自用或是投資？是單身套房、還是夫妻甜蜜生活？是小家庭有個舒適的窩、還是為了退休準備之用？這裡提出幾點除了自備款之外應考量的事項。
※單身族：應考量獨立償還貸款的能力，避免購屋置產之後，而讓自己的生活日漸拮据。
※頂客族：應考量夫妻雙方通勤環境，避免通車時間過長而引發過度支出。
※小家庭：應考量孩子的教育基金、風險預備金等是否準備充足，避免因為買屋或是換屋之後，而無法因應突發事件。
※退休族：應考量使用空間大小及週遭生活機能是否便利。
先了解自己是哪一種屬性的購屋族，在決定買屋之前，應多比較各家建案的優缺點，尋找自己與家人適合的環境，別忘了還要考慮交通及未來脫手的難易度以及可能增跌值的空間。千萬別貿然看到了某一檔的建案，心動之餘忽略了實際會產生的問題，那可得不償失。

年終獎金還房貸？
另外還有一種情況，就是已經有房貸壓力的人，常常也會把年終獎金全數投入償還，在此建議也是要做好還款規劃。可以先行計算如果還掉了部份的本金，所省下來的利息錢；與將同樣的金額先轉到適合自己的投資工具，兩相比較下來，何者的獲利為大？再來決定是否要先將本金還掉。舉例來說，目前的房貸利率大約為3%，假設還了100萬的本金，一年所省下的利息大約是3萬。但若先將100萬的本金，投資在有6%獲利的投資商品，一年將有6萬的獲利空間。由於房貸的利率相較於其他車貸、信貸等是比較低的，如果能先將還款計畫訂定出來，按照計畫還款，就不至於將辛苦工作一年的年終獎金又還給了銀行。

其實不管把錢放到哪哩，做好理財規劃是相當重要的。如果只是漫無目的的享受花費，可能短短幾個月，獎金很快的就會從口袋中消失。若在符合自己情況之下做好規劃，既能享受犒賞自己的樂趣，也能帶領自己走向多元財富的康莊大道。

深根換翅膀

我喜歡這句話，甚至感動到熱淚盈眶：
媽媽不祈求上蒼杜絕「不對的人」、「不好的事」出現在孩子身邊，但願他懂得選擇與反省，永遠自強不息。

其實培養正確的判斷能力，才是真教育！不論是面對人生的抉擇，或是財務的判斷能力，擁有足夠的選擇能力，對我們來說才是長久之計！


內容摘錄自《醬子就可愛--不生氣媽媽練功筆記》一書，時報文化出版

八月三十日那天清早，兒子坐著校車開學去，也從此開始住校新生涯。

早在七月末，就隱約感覺我這媽媽的「人生新頁」，就要開啟了，因為兒子變得好忙。

他和一群即將一起上高中同班的同學們，透過MSN開始交朋友。新生訓練後，每天回家都很興奮，趣事多到像說不完。他熱切盼望早早天亮，以好趕去上課。他給我看其他同學的部落格，竟然幾個同學都說：「怪了！這一生從沒像現在這麼期待開學！」然後，他們又相約去看電影、聽音樂會……。「青春荷爾蒙」把每天變成歡慶，他們不餓也不累。

他和一群上電影課的哥哥姊姊阿姨叔叔們一起去拍電影，忽而說要去台大攝影棚，忽而又要趕赴中和什麼市場「出外景」，日常生活版圖一下子急速擴張。

他常去光顧的租片店老闆，以時薪三百聘雇他作兒子的鋼琴家教，而後又幫他介紹親戚的兒子、鄰居的女兒等等「新客戶」，轉眼把他從頑皮小子提升為，儼然已「有份工作」、「會賺錢」的「大人」了！

「住校」對這樣的兒子來說，當然是一個正式告別「童年」的獨立儀式。聽說兒子明明可搭三、四十分鐘校車通勤，而我卻選擇讓他住校，朋友們大多露出一副不可思議、外帶一點怪罪的表情說：

「妳捨得啊？再說，這年紀的孩子很容易變壞，正需要大人盯在旁邊……。」

住校是和兒子討論過後一致的決定。想當年我十五歲，就自己用帆布袋扛著棉被遠從鄉下到台北讀書，爸媽連我落腳何處都不知道，一學期也才返家兩三次，比起來，兒子住的是校舍，每周末都回家，這有什麼困難的呢？高中離家，自己洗衣疊被打理三餐，不是很好很自然嗎？

我把朋友們的疑慮說給兒子聽，他嘿嘿笑了兩聲，搭著我的肩膀說：「這個妳完全不用擔心，真要擔心的話，應該擔心我會不會把別人的小孩帶壞才對。哈哈哈！」他說，他不明白，為什麼天下媽媽老愛把自己的孩子想像成清白綿羊，而把別人的孩子看作陰暗野狼？

兒子這麼一說，我聽了其實也有點心虛。打從七月開始，我就不時囉哩八唆地耳提面命種種「住校須知」。有個朋友的兒子到中部上學，在宿舍加入群架，還搞到上法庭，我以此為鑑，諄諄告誡他必須遠離任何形式的暴力，以免傷人傷己。不意，這讓他笑得更放浪：「不會啦！人家在打群架的時候，我們三個愛美的男生會在寢室裡敷面膜！」

兒子的室友都是同班同學，來自中部，一個據說是國中管絃樂團指揮、優秀的伸縮喇叭手，一個據說得過全國武術冠軍，舞劍技藝超群。媽媽暗想，跟練武的在一起，安全好歹有點「保障」吧？哪知兒子說，他曾問那位「少年劍客」，要是遇到壞人該怎麼辦？「劍客」居然嘻嘻笑答：「觀察一下四周逃命路線，拔腿快跑，然後，喊救命啊！」

呵呵，媽媽要從何操心起？又怎麼操心得完？孩子的人生如天上來的長江水，日夜滔滔前進，此去是他的老師同學，和每一個因緣際會裡的人與事，在一吋吋修砌他的堤岸，作母親的早已是只能沿河默默注視流水的多情人了。

媽媽不祈求上蒼杜絕「不對的人」、「不好的事」出現在孩子身邊，但願他懂得選擇與反省，永遠自強不息。媽媽信仰泰戈爾說的：「當生命的琴弦都調好時，天主啊！祢的每一個撫觸都發出愛的樂章！」怎麼「調琴弦」才是真正重要的，媽媽再多情都防備不了世間無常的撫觸。

「孩子小的時候要給他深根，長大了則給他翅膀。」據說這是一句印度俗諺。從深根到翅膀，這天差地遠，對孩子來說，可能不過是脫殼、破繭的一個迴旋，那力量那麼飽滿、興奮，但對媽媽來說，那卻是好長一條悠悠心路，最矛盾徬惶、也最艱苦拉鋸的一段，大概就是剛渡過的國中三年吧！

孩子離家這幾日，不知怎麼，我竟感到心情輕鬆，還抽空去逛了百貨公司的夏日最後折扣。感覺好像終於「畢業」了，回顧歷來成績，雖沒什麼輝煌的獎狀得以傲人，但勉強應該都及格、All Pass了，「庶幾無愧」！

我當然知道，「媽媽大學」可沒這麼好混，我得有心理準備，孩子的翅膀可能會帶我到更廣漠無依的考場，去面對更高深難測的考題，但，再說吧！在「秋裝全面上市」以前，就讓媽媽再放放暑假吧！