買成屋, 中古屋必看（下）

自辦保險可退佣金 :

大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險，但是很多人卻不曉得，如果是透過建商或銀行申辦，保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難，只要願意花一點時間自行辦理，產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說，至少能退回原來保險費的1成左右，雖然金額不多，但對於現金不多的購屋人仍不無小補。

增加火險保額提高保障 :

一般人大多不知道，在購買房子時所投保的住宅火險，事實上是以保障貸款銀行能取回抵押品的貸款為主要目的，如果自家住宅不幸發生火災，保險公司的理賠順序是以銀行為優先，若有剩餘才理賠給屋主。因此，購買住宅火險僅依貸款金額投保是不夠的，最好增加保額，甚至是加保醫療險，才能讓居家安全獲得全面性的保障。

注意原屋主未償房貸 :

買二手屋時，要弄清楚原屋主尚未償還的房貸金額，如果未清償的房貸金額超出房地買賣金額，對於原屋主來說，賣房子還要再付出一筆現金，在不清楚屋主的債務情況下，很難保證交易過程中會有什麼變化，若遇到這種情況，最好是將交易期款協議至過戶完成後才給付。在買賣房屋時，最好是親自申請最新的房地謄本，才能將交易風險降到最低。

辦房貸可找壽險公司 :

房貸市場競爭激烈，不僅銀行辦理房貸業務，壽險公司也搶食大餅，民眾若有保險可考慮向壽險公司辦理房貸事宜。如果本身是保戶，壽險公司會提供較為優惠房貸利率給保戶，另外，如果沒有時間至壽險公司辦理，也可請保險業務員至家中服務。不過，各家壽險公司的規定和服務有不同，建議可先打電話至壽險公司詢問房貸相關事項。

違建的合法性－違建均有報拆風險 :

違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分，列為第一拆除對象，舊違建的拆除則列為次級順序；北縣則是無論新舊違建即報即拆，也就是說，這些違建均具有報拆的風險，只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況，基本上仍屬於違法的部分，只是建管單位在人力不足的前提下，以拆除新違建為主，因此對於這一類的違建列為「緩拆」，但是並不表示絕對不會拆除，買方在購屋時應有認知。

附贈物－白紙黑字才算數 :

附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成成交的障礙。

停車位－有人碰到黑道把持 :

車位權屬是一項公認的棘手問題。首先應了解個人所承購的車位屬於何種性質，目前停車位粗分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種，以法定停車位來說，若建商將停車位列入公設範圍，便僅能出售給同棟大樓或個案之住戶，意即不外賣，若是在80年9月18日之前取得的車位，可能擁有獨立的車位權狀，便可以外賣給別棟大樓或個案之住戶。另外增設停車位及獎勵停車位則不受此限，可以外賣給其他住戶，但依據「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置的停車位，購買人對停車位權利之行使必受限制，應提供公眾使用，將來若有人要使用該停車位，購買人將無法拒絕。

此外對停車位的位置亦應在契約中確認清楚，千萬不可因為大致了解便未加察看。另外有關停車位的一些規定可依管理委員會之停車辦法辦理，管委會的規定一定要事先了解。有關車位還有一些不屬於書面上的問題。過去曾經發生過一個很特別的案例，買方在購買車位時很謹慎地查看過車位的位置，甚至還核對過大樓所提供的車位圖，但在購買後才發現，該車位在出售前長期遭大樓內某一黑道分子佔用，雖然車位已經售出，但黑道分子以自行購買的車位太小、停不下賓士車為由，堅持不肯讓出車位，強迫要求與買方交換停車位子，買方在不願開罪黑道分子以免惹禍上身的前提下，摸著鼻子吃悶虧，花錢買了大車位卻只能停在小車位上。針對這種特殊情形，買方最好在購買前先向管委會查詢實際使用狀況。

不定期租賃－房客賴著不走 :

若房屋有出租予他人使用，卻未簽立租賃契約，或是租約到期未續約，都是屬於不定期租賃的行為，不定期租約對出租方是較為不利的，因為無法規範承租方應於何時遷離，若承租方定期支付房租而執意不肯搬走，出租方莫可奈何，若是買到這樣的房子，便成為新屋主的問題了，買方不可不慎。最好是要求屋主在清空房屋後再行交屋，以減少糾紛的發生。

產權－小心盜取所有權狀出售 :

產權的完整是購屋的一項基本要求，必須核對建物門牌與購屋標的是否一致，建物及土地謄本可查閱抵押設定的狀況，是否有假扣押的限制登記、查封、坪數是否相符，甚至在簽約前12個小時，最好再行調閱謄本，以免簽約時才發現居心不良的屋主，在簽約前再行設定貸款。另外有時會出現賣方非所有權人，他人盜取所有權狀出售的情形，此時買方可能發生支付頭期款後，原接洽的賣方逃匿，真正的屋主當然不願履行買賣事宜，買方此時便追索無門了。因此，若賣方本人非所有權人，則應該要求出具所有權人的授權書或印鑑證明。

冷氣安裝位置問清楚 :

強調管理品質的大樓社區，通常對建築外觀有較嚴格的規定，並不允許住戶隨意加裝鐵窗或擺放冷氣主機，如果買的是中古屋，那麼在購屋前就要問清楚，將來冷氣主機要放哪？室內管道怎麼走？至於，近幾年完工的大樓，建商都會利用外露梁擺放冷氣主機，也會預留室內冷氣管道，所以只要先弄清楚管道位置，將來裝潢時也比較省事。

請搬家公司現場估價 :

選擇優質的搬家公司，不妨參考民間社團基金會的推薦名單，且搬家前務必請搬家公司到現場估價，可免除因雙方認知差異，而產生的糾紛。搬家前1天，最好暫停使用電器，除避免電器損害外，也減少搬家工人因電器過熱而受傷的可能。冰箱、冷氣機、除濕機搬進新家後，為保護壓縮機壽命，最好定位2個小時之後再使用。另外，箱子數量及家具件數要當面點清楚。

加蓋須經住戶同意 :

不論是頂樓加蓋，或是把地下室圍起來使用，若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋，極有可能犯了刑法的普通侵占罪。頂樓及1樓住戶常因花費較高的費用取得公共空間使用權，而進行各種加蓋，只要取得所有住戶同意，簽訂「公共設施分管契約書」就可以排除風險。但只要其中有1戶搬走，就必須再重簽1次，較為麻煩。

特殊行業可考慮路沖屋 :

一般透天房屋，非常忌諱座落「路沖」位置，甚至位於「路沖」的房子，價格都因為乏人問津，硬是比同排的房子便宜。大部分民眾，都避諱住進「路沖」屋，但也有少數例外。民間流傳除了「命硬者」之外，與「刀」有關的職業不害怕路沖，應用於現代行業則屬於餐飲業、美髮業、裁縫業；位於路沖開業，反而還會「越沖越旺」。

挑高夾層應列入容積率 :

台北市寸土寸金，挑高夾層小套房因而蔚為潮流。不過這些小套房申請用途是事務所，卻多作為住家使用，本來並不合法，不過因違法者眾，執法單位並未冒然拆除。如購買挑高超過3米6以上房屋，應:意只要施作夾層沒有計入容積及權狀面積，不但會被認定為違建拆除，還將被處6~30萬元的罰款，在購買這類產品時應三思。

增建改建部分簽名確認 :

購買中古屋，常有增建或改建部分，賣方應事先就其位置及面積充分告知買方或仲介公司。若委託仲介公司銷售，應將相關事項具體記載於標的現況說明書，並要求仲介據實向買方解說，最好還能請買主簽名確認，避免屆時買方因個人因素違約不買時，以賣方或經紀人員未告知有違建為由，藉故不買。

使用分區及類型－工業住宅不適用優惠稅率 :

買方購屋的需求除了自住之外，有部分買方是為了日後作為特定用途使用，依「台北市土地使用分區管制規則附條件允許使用之核准基準表」的規定，每一種使用分區內，不同的使用類別，均有其核准條件，例如一般事務所設置條件為限於每一棟每一層樓地板面積在五百平方公尺以下者，應臨接寬度八公尺以上之道路，五百平方公尺以上應臨寬度十公尺以上之道路等，有此類需求的買方在購屋前需特別留意。　

另外有特殊用途如餐飲、小吃店業、零售業、事務所、修理服務業、園藝業等等，這些類別所適用的使用分區均有所不同，在各個住宅類型中均有規定，應該先向縣市地政單位查詢其用途使用的合法性。　

另外是工業住宅的部分，工業住宅的土地取得成本低廉，因此房價會較低，但日後的房屋相關稅率均不適用自用住宅的優惠稅率，買方在購屋前應有所了解，才不會受騙上當，因此詳查使用分區也是一項不可忽略的重點。

這兩篇文章寫的都很實用，而且很簡單易懂。小草最近有在處理房子的事情，也從這兩篇文章中得到了許多唷！