預售屋有重大瑕疵 施工期可解約

父親曾說的一句話：我們以前買預售屋的時候，一個禮拜至少會去看三次；甚至每天都去看看蓋得怎樣了。
當時的我不以為意，想說：我哪有那麼多時間啊？就讓建設公司去施工就好啦~~又不會怎樣？
後來自己慢慢長大，接觸到的事物越來越多，越覺得長輩講的話真的是有他的道理。就像報導中的案例一樣，默默埋頭努力工作賺取工程款，按期繳納。等到要交屋的時候才發現現場與當時的銷售內容有很大的出入，才想到要找建設公司理論或是尋找法律途徑解決，不但要花費更多的時間跟金錢去解決，也會因為處理這些事情而招攬更多的困擾。

常有人說，買基金最安全了，反正只要買下去，定期繳納，時間一久就會有獲利空間了~~乍聽之下似乎合理，但其實隱藏著很大的風險。天下沒有不勞而獲的事，投資也是一樣。如果你都一直不去關心注意，等到想到要贖回或是脫手的時候，發現結果跟預期的不同。這要怪誰呢？怪自己運氣不好？時運不佳？還是怪景氣不好？政局太亂等等...甚至怪當初教你買的人？說穿了，最該怪的是自己。
其實，要避免這種情況很簡單，只要我們常常去關心自身的事物，而非放任不管，就可以大大的減少這種風險。在此並非勸說大家放下自己本身的本業，而一天到晚關心股價、走勢圖、或是守在房子前面盯著工人施工。你可以在有空閒的時候看一下目前的走勢，也許是兩週、也許是一個月不等；可以在晚餐飯後或是假日的午後，帶著家人到工地散散步，了解現場的情況；可以在看報紙、新聞、雜誌時，多看兩眼有關的報導等等，這些也都是關心的方式啊~~

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生活稅務與法務　預售屋有重大瑕疵 施工期可解約

【記者徐谷楨採訪整理】

王先生在92年4月向某建設公司購買溫泉地區的預售屋一戶，10坪約300萬元，換算一坪是30萬元。他看上房子的挑高設計，建設公司的銷售人員也跟他說將來可以作夾層，增加使用空間。
95年6月，房子即將完工，王先生滿懷興奮的心情去看房子，結果看到房子天花板上有很多管子，包括排水管、排糞管和鋼水管等，大約占天花板的三分之一，完全不符他的期待，不可能像當初銷售人員所說的，建造夾層。

這些管子本來應該集中在排水管道間內，怎麼會出現在天花板？王先生看得快抓狂，隔月就寫存證信函給建設公司，要求對方改善，否則拒絕再繼續繳工程款。當時他已經繳了100萬元。不過，建設公司沒有給他回應。

王先生認為，他眼見的景象，牽涉到整棟房子的結構，就算交屋後也不可能會有所改善，因此希望建設公司儘早出面解決合約問題。96年5月，王先生要出國，託我撥空幫他處理這件事。
所以，我也親自去看了一下房子，心想如果不嚴重，裝潢一下仍然可以賣出，當時的行情價是每坪35萬元，房子10坪，約可以賺50萬元，但是這些錢扣掉裝潢費和仲介費等，其實划不來。我只好出面到建設公司「攤牌」，但建設公司已委任律師處理，表示如果王先生不再繳錢，建設公司會主張解約、沒收已繳的款項。

民法第354條規定，物的瑕疵擔保，在物移轉之後才適用。所以我回家研究王先生的作法是否合理。依據相關實務見解，我發現：明顯重大瑕疵、幾乎不可能修復時，可以在交屋前拒絕給付款項。所以，王先生是站得住腳的。

依法，雙方可解約（民法359條），王先生已繳的100萬元，可要求加計利息歸還（民法259條）。不過，王先生希望，建設公司把100萬元退還給他，另外加計50萬元房地產漲價的利益。建設公司則說，解約可以，但要扣掉他們的損失，比如已付給代銷公司的5%費用、律師費等。雙方的訴求，相差很大。 換我出面講道理了。由於建設公司事後變更設計，才造成天花板有很多管子，這是建設公司的不對，將心比心，自己是否也會買這樣的房子呢？況且，接下來建設公司也還有其他合建分售的房子要賣。最後，建設公司願歸還100萬元，外加三倍利息給王先生。

很多人買房子時，都會遇到房子「不符期待」的情況，尤其是預售屋，王先生的例子可以說明，如果碰到像海砂屋、輻射屋、建材不良或地震震壞了房屋結構使得樑柱都歪掉等「無法修復的重大瑕疵」，就算還在施工中、還未交屋，也可以合法解約，不用再繳錢。
（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）
【2007-11-21/經濟日報/A13版/稅務法務】